Déduction travaux & revenus fonciers 2026
Régime réel : déduction intégrale des travaux (isolation, PAC, fenêtres). Déficit foncier : jusqu'à 10 700 €/an déductible du revenu global. Denormandie : réduction d'impôt 12-18% (prix + travaux, 6-9 ans). Le locataire ne déduit pas (travaux à la charge du bailleur) mais bénéficie des économies. Pour optimiser : régime réel si travaux importants, micro-foncier si <15 000 €/an sans gros travaux.
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Optimiser ma fiscalité de rénovationRégimes fiscaux pour bailleur
| Régime | Conditions | Avantage |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenus <15 000 €/an | Abattement 30%, pas de déduction travaux |
| Régime réel | Revenus >15 000 € ou option | Déduction intégrale travaux + charges |
| Déficit foncier | Régime réel + travaux importants | 10 700 €/an déductible revenu global |
| Denormandie | Achat ancien + travaux + location | Réduction impôt 12-18% (6-9 ans) |
Exemple : déficit foncier pour une rénovation
Profil
- • Appartement 70m², DPE G, loué 800 €/mois
- • Revenus fonciers : 9 600 €/an
- • Travaux : isolation + PAC + fenêtres = 22 000 €
- • Aides MaPrimeRénov' + CEE : -8 000 €
- • Reste à charge : 14 000 €
Optimisation fiscale
- Déficit foncier10 700 €
- Reportable 10 ans3 300 €
- Économie impôt (TMI 30%)3 210 €
- Coût net après fiscalité10 790 €
FAQ — Déduction travaux & revenus fonciers
Le bailleur peut-il déduire les travaux de rénovation ?+
Oui, les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers : 1) Régime réel : déduction intégrale des travaux (isolation, PAC, fenêtres), 2) Déficit foncier : jusqu'à 10 700 €/an déductible du revenu global, 3) Amortissement Denormandie (jusqu'à 300 000 € sur 6-9 ans pour travaux de rénovation).
Qu'est-ce que le dispositif Denormandie en 2026 ?+
Denormandie : réduction d'impôt pour investissement locatif dans l'ancien avec travaux (12-18% du prix d'achat + travaux). Conditions : 6-9 ans d'engagement, loyer plafonné, ressources locataire plafonnées, 25% du prix en travaux. Zones éligibles : villes en tension locative.
Le locataire peut-il déduire des travaux de son loyer ?+
Non, le locataire ne peut pas déduire des travaux de son loyer (les travaux d'énergie sont à la charge du bailleur). Mais : 1) Le locataire peut exiger des travaux (logement décent, DPE G/F), 2) Le partage des économies permet au bailleur d'augmenter le loyer (50% des économies), 3) Le locataire bénéficie des économies de charges.
Quel régime fiscal pour optimiser ses revenus fonciers ?+
Micro-foncier : abattement 30%, si revenus <15 000 €/an (simple, pas de déduction de travaux). Régime réel : déduction intégrale des charges et travaux, si revenus >15 000 €/an ou travaux importants. Pour une rénovation énergétique importante : régime réel + déficit foncier (10 700 €/an déductible du revenu global).
Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?+
Tous les travaux d'amélioration énergétique : isolation (combles, murs, sol), PAC air/eau, chauffe-eau thermodynamique, fenêtres, VMC, chauffage. Aussi : travaux de réparation (chaudière, toiture), travaux d'amélioration (cuisine, salle de bain). Non déductibles : travaux d'agrandissement, construction neuve, travaux luxueux.
Comment fonctionne le déficit foncier ?+
Si les charges + travaux > revenus fonciers : déficit. Jusqu'à 10 700 €/an déductible du revenu global (impôt sur le revenu). Le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers. Conditions : conserver le bien 3 ans après le déficit. Exemple : 20 000 € de travaux, 8 000 € de loyers → 10 700 € déductibles du revenu global + 1 300 € reportable.
Voir aussi : rénovation bailleur, TVA réduite, financer sa rénovation